Inspección del techo antes de comprar casa: qué preguntarle al inspector

La inspección de una casa en Texas incluye el techo, pero es una revisión visual con límites definidos, no una promesa de cuánto va a durar. Según las normas de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC), el inspector reporta lo que ve y desde dónde lo vio, pero no tiene que calcular la vida restante, contar capas, encontrar daño oculto por granizo ni decir si el techo se puede asegurar. Conocer esos límites te ayuda a saber qué preguntarle al inspector y cuándo pedir la opinión de un techador antes de que se venzan tus plazos.

Esta guía es para compradores. No es asesoría legal ni de bienes raíces; para plazos y opciones de tu contrato, habla con tu agente o abogado. Tampoco es asesoría de seguros, más allá de lo que publica el Departamento de Seguros de Texas (TDI).

Lo que el inspector sí tiene que revisar

Las normas de TREC dicen que el inspector debe revisar la cubierta del techo desde la superficie del techo y reportar:

• El tipo de cubierta.
• El punto de observación: desde dónde revisó el techo.
• Señales de entrada de agua y de reparaciones anteriores.
• Deficiencias en sujeción, adhesión, materiales, tapajuntas (flashing), tragaluces y penetraciones (ventilas, tubos, chimeneas).

En la estructura y el ático, reporta el punto de observación, la profundidad promedio aproximada del aislamiento, señales de agua y deficiencias como problemas de ventilación, partes del techo hundidas, aislamiento faltante o problemas en la estructura.

Lo que el inspector no tiene que hacer

Esta es la parte que más se les pasa a los compradores. Según las normas de TREC, el inspector no tiene que:

• Subirse al techo si, a su juicio razonable, no puede llegar o mantenerse ahí con seguridad, o si caminar encima podría dañar mucho el material. En ese caso, el reporte debe decir desde dónde lo vio.
• Calcular la vida restante del techo ni el número de capas.
• Encontrar daño latente por granizo, es decir, daño que todavía no se ve.
• Entrar al ático si la abertura mide menos de 22 por 30 pulgadas o la altura libre es menor de 30 pulgadas.
• Determinar si algo se puede asegurar o garantizar, la edad o vida útil de algo, ni si cumple con el código.
• Dar costos de reparación.

Si el inspector se aparta de las normas (por ejemplo, no entró a una parte del ático), las reglas dicen que te lo debe avisar lo antes posible y anotarlo en el reporte.

Preguntas para el inspector

Antes de la inspección:

1. ¿Piensa subirse al techo? ¿Qué lo haría decidir que no?
2. ¿Va a entrar al ático y hasta dónde puede llegar?
3. Si se queda en el suelo, ¿usa algún otro método (binoculares, cámara en un poste, dron)? (Pregunta; cada inspector trabaja distinto.)
4. ¿Puedo estar presente al final para el recorrido?

Después, sobre el reporte:

1. ¿Desde dónde revisó el techo? "Desde el suelo con binoculares" y "caminé sobre el techo" son niveles de información muy diferentes.
2. ¿Qué vio en el ático? Manchas de agua en la madera, luz que entra por las penetraciones, aislamiento húmedo y notas de ventilación importan tanto como las tejas.
3. ¿Cuáles son deficiencias y cuáles son solo observaciones? Pide que te explique cada nota en palabras sencillas.
4. ¿Hubo señales de reparaciones anteriores? Las normas le piden reportarlas; pregunta dónde estaban y qué podrían significar.
5. ¿Qué le pediría a un techador que revisara más de cerca? El inspector no da precios, pero sí puede decirte qué merece la vista de un especialista.
6. ¿Quedó algo sin revisar y por qué?

Preguntas para el vendedor (a través de tu agente)

• ¿Qué edad tiene el techo? ¿Hay factura o permiso del último reemplazo?
• ¿Ha tenido goteras o reparaciones? ¿Cuándo y quién las hizo?
• ¿Ha habido reparaciones o reclamos por tormenta en el techo?
• ¿Hay garantía del fabricante o de mano de obra del techador, y se puede traspasar? Las reglas de traspaso son específicas y pueden tener un plazo después de la venta; lee garantías de techo.

Pide copias, no resúmenes. Esos papeles también son el comienzo de tus propios registros; mira cómo documentar daños al techo por tormenta.

El lado del seguro: pregúntale a tu agente desde temprano

TDI explica que algunas pólizas pagan la reparación del techo a precios actuales (costo de reemplazo) y otras pagan menos si el techo es viejo o está gastado (valor real en efectivo). TDI también dice que, con los años, algunas compañías cambian la cobertura del techo a valor real en efectivo, y que si el techo está en mal estado una compañía podría no cubrirlo. Además, el deducible por viento y granizo puede ser distinto al de otros daños.

No necesitas volverte experto en seguros, pero sí conviene preguntarle a tu agente, antes de que se venzan tus plazos, cómo afectan la edad y el estado del techo a la póliza que vas a comprar. Por regla, el inspector no decide si algo es asegurable, y un techador no puede hablar por tu aseguradora.

Cuándo llamar a un techador

Considera pedir que un contratista de techos revise cuando:

• El inspector no pudo subir al techo o entrar al ático.
• El reporte menciona entrada de agua, tapajuntas deficientes o reparaciones anteriores.
• El techo es viejo o el vendedor no tiene papeles de su edad.
• Hubo granizo recientemente en la zona y quieres una opinión sobre daño que una revisión visual quizá no muestre.

La visita de un techador te puede decir si una reparación es razonable o si probablemente toca reemplazar; lee reparar o reemplazar el techo en Dallas y qué debe incluir un estimado de techo en Texas. Recuerda que la opinión de un techador no es una inspección bajo las reglas de TREC, y que quien vende techos tiene interés en la respuesta: pide fotos y una explicación por escrito.

Lo que tú puedes hacer sin riesgo

• Mira el techo desde el suelo y desde la otra acera: tejas que faltan o están fuera de lugar, líneas que se ven onduladas o hundidas, basura acumulada en los valles. Toma fotos para preguntar.
• Revisa los techos por dentro de la casa, sobre todo debajo de los baños, alrededor de la chimenea y en los clósets, buscando manchas.
• Si el ático tiene piso firme y un acceso seguro, mira desde la entrada con una linterna. No camines sobre las vigas del plafón donde no hay piso; un mal paso puede atravesar el techo de abajo.
• No te subas al techo.

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